地產收租股趁高減持

零售復甦路遠 大行看淡樓市

元旦假期前後樓市交投暢旺，加上市場普遍預期美國今年下半年才會逐步加息，刺激一眾息口敏感的收租股及地產股抽高，其中希慎（014）及九倉（004）雙雙升逾4%帶動下，部分地產股如恒隆地產（101）及新地（016）亦錄得2%升幅。雖然人民幣持續貶值有利資金流入本港樓市，市場憧憬本港零售市道逐漸見底，惟後市不容過分樂觀，宜趁高位減磅。

美國經濟數據自去年下半年起有所改善，其中去年11月失業率及就業不足率分別回落至4.6%及9.3%，反映美國就業市場顯著轉好。不過有分析師預測，即將公布的12月非農數據或較市場預期遜色，而且美國經濟增長自2016年第三季起有放緩迹象，今年前景未明朗。根據利率期貨市場數據反映，美國於下月初加息機會僅12.4%，相反6月、7月份加息機會分別高達70%以上，意味美國加息步伐將較聯儲局主席耶倫預言的三次為慢。

受消息帶動，收租股昨日全綫回勇。

不過，本港樓市成交早前受辣招影響，零售市道未見顯著復甦，加上美國上月展開加息周期，一眾負面因素拖累收租股及本港地產股的表現。以過去三個月計，除了鷹君（041）逆市升逾5%外，多隻收租股走勢反覆向下，太古（019）及希慎分別累挫逾10%及近9%；龍頭九倉亦跌約5.4%。地產股普遍受壓，新世界（017）累跌16.5%；信置（083）及長實（1113）亦雙雙回落超過15%。

根據政府統計處最新公布，本港去年11月的零售業總銷貨價值連跌21個月，按年跌5.5%，其中珠寶首飾等貴價品銷貨值更降逾14%，反映零售市道仍然不景。不過大行普遍看好本港零售市道快將見底，花旗預測本港零售銷售有望在上半年谷底反彈，因此對本地收租股前景轉趨正面，行業間九倉及領展（823）更為該行首選。

九倉租金回升派息穩

九倉旗下的海港城及時代廣場主打名牌，集團租金收入將隨零售業復甦而有上升的空間。回顧九倉上半年純利按年微跌3%至67.25億元，惟期內核心盈利按年升14%至59.72億元，加上過往4年派息穩定，基本因素維持穩健。展望集團下半年以高價出售旗下電訊業務，以及旗下商場的銷售額有望改善，前景有望轉好。花旗預測九倉為同業間最直接受惠於租金回升，另外中國的新商場有部分收入貢獻，因此給予買入評級，目標價大增58%至65.8元，意味潛在升幅超過22%。

地產股方面，據統計指出，過去周末假期錄得近86伙的新盤成交，按年大增逾一倍，主要受恒隆新推的大角嘴「浪澄灣」新盤加推的48伙全數售出所帶動。恒隆的新盤自去年12月起售出超過300伙，累積套現高達32.2億元。集團上半年基本純利按年大升逾29%至31.67億元，期內營業額亦升近37%至63.11億元，主要受物業銷售收入按年大增2.2倍所帶動。展望下半年旗下物業銷售理想，有望抵銷人民幣貶值而拖低內地租金盈利的負面因素，全年業績有望維持增長。

恒隆市盈率稍高

不過，大行普遍看淡今年地產股的走勢，主要是香港住宅樓價去年屢創高位將有所回落。其中，花旗預測今年整體樓價跌幅介乎10%至15%。看好恒隆的則有大和，該行看好其物業銷售理想，加上滬港兩地租金收入持平，另外股息率高達4厘，因此給予其買入的評級，目標價看23.7元。恒隆2016年的預測市盈率高達14.49倍，同業間估值偏貴，現價不算抵買。