中環誕地王 商廈概念股身價升

中資高價搶地 區內求過於供

中資財團近期頻頻來港搶地，本地地產商隨即轉戰商廈市場。恒地（012）以天價投得美利道地王，變相利好坐擁該區商廈的長實（1113）及冠君（2778）旗下資產重估。消息同時刺激收租股全綫報捷，其中九龍倉（004）及太古地產（1972）更逆市揚逾1%。展望中資財團繼續推高香港地價，相信商廈在求過於供的前提下仍然搶手，意味相關股份可望延續升勢，後市不妨跟進。

恒地主席「四叔」李兆基近年多次出售旗下非核心業務，近期竟以預測價格上限的232.8億元，投得中環超過20年來的首塊商業用地，麵粉價相當於每呎逾5萬元。不過，市場對其高價套地反應實屬麻麻，撇除恒地股價昨日應聲走低1.5%，美銀美林及摩通等券商更直指該項目回報並不吸引，主因兩間券商分別預測美利道商廈的租金回報率僅約2至3%。

　　宏觀該區旁邊的商廈包括和記大廈、長江集團大廈均屬長實，加上其早前有意出售的中環中心亦可受惠，前景看俏。美銀美林指，新地王誕生或促使長實加快重建和記大廈，相信對其估值有利。至於摩通則料，若以恒地估值計算，長實的每股資產淨值（NAV）可升多5元，意味與現價折讓可擴大至24%。另外，鷹君系的冠君亦擁有花園道3號的整幢甲級商廈，其去年物業出租率顯著改善。新地王亦可帶動其議價能力上升，租金收益有望續增。

　　香港商廈市場長期求過於供，主因甲級商廈用地嚴重不足，加上中資財團推高地皮均價所致。近年中區甚少有地皮推出，加上內地租客偏好該區商廈，故空置率已持續維持於歷史低位。據戴德梁行統計數據，今年首季中區的超甲級及甲級商廈的空置率分別為2.8%及3.6%，至於租金較中區便宜近半的港島東亦見旺場，同期空置率僅得3.5%。

收租股議息前走一轉

　　主攻港島東的太地位於鰂魚涌的太古坊將進行重建，其兩座甲級商廈之一將於明年中落成，可望吸引原先駐足於中區的外資律師行及銀行搬遷。展望未來數年港島地皮仍然緊絀，太古兩座商廈可望受惠於新地王的漣漪效應帶動，租金增幅可望高達雙位數。

　　目前各地產股及收租股的股息率普遍約3厘，股息較吸引的有近4.5厘的冠君，惟其今年已累升超過20%，候回吸納的勝算較高。近期長實亦可看高一綫，主因其估值可望續升，而且又有證券商青睞。雖說美國已展開加息周期，對息口敏感的地產股及收租股可算不利。惟今月美聯儲的議息會議未見加快步伐，加上香港的樓價及租金反彈勢頭強勁，在下月議息前短走一轉亦無妨。