內房翻身 中小型股崛起

利好消息多 恒大勢跑出 港股近日於高位徘徊多時，恒指繼續企穩10天綫（25282點）樓上。早前沉寂一時的內房股再次落鑊，其中獲大行青睞的中國恒大（3333）飆高逾17%，至於龍湖地產（960）及雅居樂（3383）則雙雙升逾8%。雖然中央年初至今不斷推出樓控政策，不過中國樓市於淡季仍未算淡，加上近期個別內房有利好消息，料短期為行業帶來正面催化作用，不妨吼實中小型內房搏彈。 根據國家統計局公布，今年首4個月內地商品房銷售額為3.32萬億元（人民幣，下同），按年增逾20%，惟增速自去年底連跌6個月，更相比前年同期的36.5%增速大幅縮減。其中住宅銷售額僅升16%，相比起辦公樓逾半的增速顯然為低。 　　至於樓價方面，內地70大中城市的新建住宅均價按年升10.7%，為自2015年10月以來連升19個月，升幅亦見放緩，反映中國樓市在國策之下顯然受控。雖然國家主席習近平早已表明住房非作炒賣之用，意味國家大推樓控政策的方向不變。不過住房仍為國家經濟增長的重中之重，中央對房企亦不至於趕盡殺絕，故內房暫時未見顯著回落的不利因素。 　　再者，中資財團來港搶地已非新鮮事，民營房企於內地一二綫城市同樣頻頻爭地，例如近期斥資約170億人幣入手廣州住宅及商住地皮的碧桂園（2007），以及即將回歸A股的恒大等中小型內房。他們對香港市場的態度非如中資財團般進取，加上其去年現金流顯著增加，相信其實力逐漸增強。即使在監管愈趨嚴謹的情況下，仍能控制融資成本。 　　反觀有份攻佔香港地王的中資財團，具國企背景的主流內房股如中海外（688）、潤地（1109）及萬科（2202）上月銷售增長僅約20%左右，不及民營房企最少翻半番，甚或以倍數增長。加上大行如瑞信及麥格理等的報告均劍指內房背後的銷售放緩及調控政策的壓力，拖累多隻龍頭股的股價由年初至今僅漲約10%，表現相對較好的潤地只累升22%。相比龍湖、融創等二三綫內房股同期的80%升幅，龍頭股顯然跑輸一大截。 　　展望後市，在國策陸續出台之下，相信內房股龍頭的翻身速度仍然偏慢。相反近期利好消息多多的恒大，以及近月銷售強勁的融創（1918）及碧桂園等內房均可看高一綫，惟須留意其負債仍然遍高，一旦回落則要嚴守止蝕。大摩及摩通近日齊齊出報告，指近期恒大在回歸A股上有所進展，加上其獲評級機構標普調升信貸評級等消息，均有利內房股股值重估。摩通則強調，內房今季升幅有限，相信第三季重估機會甚高，可逢回收集具潛質的中小型內房股如龍湖及金茂（817）等。